بازار مسکن عقب‌نشینی از دریاها و طوفان‌های بزرگ‌تر را کند می‌کند


چاک و تری نویسکی به مدت ۳۶ سال در خانه مزرعه ای به سبک روستایی خود با ایوانی دور تا دور زندگی می کردند، قبل از اینکه سیل آب شود. پس از طوفان متیو و فلورانس، آنها به پیشنهاد ایالت برای خرید مکان آنها و تخریب آن “بله” گفتند.

نزدیک به سه سال بعد، آنها هنوز منتظر پول هستند. بدتر از آن، آنها می گویند که این برای ارزش خانه قبل از وقوع طوفان در سال ۲۰۱۶ و ۲۰۱۸ است. اکنون آنها نگران هستند که نتوانند با دلارهای فدرال فدرال که به دست می آورند، خانه ای را که می خواهند بخرند.

تری نوویسکی از خانه این زوج در خارج از شهر لیندن، در حدود ۱۵ مایلی (۲۵ کیلومتری) شمال فایتویل، کارولینای شمالی، گفت: «در مقایسه با آنچه در بازار وجود دارد، سکه است. من شاهد افزایش قیمت مسکن در سال گذشته از ۲۰۰,۰۰۰ دلار به ۳۵۰,۰۰۰ تا ۴۵۰,۰۰۰ دلار بوده‌ام.

بازارهای داغ املاک و مستغلات، برخی از صاحبان خانه‌ها را نسبت به شرکت در برنامه‌های خرید داوطلبانه سیل محتاط کرده است، که بر تلاش‌ها برای دور کردن مردم از سیل ناشی از طغیان دریاها، تشدید طوفان‌ها و طوفان‌های مکرر تأثیر می‌گذارد.

برنامه‌های خرید سیل معمولاً خانه‌های مستعد سیل را خریداری می‌کنند، آنها را با خاک یکسان می‌کنند و ملک را به فضای سبز تبدیل می‌کنند. این می تواند به جلوگیری از مرگ و میر و مشکلات بهداشتی مرتبط با سیل، مانند مشکلات تنفسی مرتبط با کپک و آسیب های روحی کمک کند.

خریدها نیز در مقایسه با تعمیر و بازسازی خانه های سیل زده – گاهی اوقات چندین بار – با پرداخت های دولتی و بیمه سیل فدرال برای مالیات دهندگان ارزان تر در نظر گرفته می شوند.

این برنامه ها توسط دولت های محلی و ایالتی اجرا می شوند که اغلب از کمک های مالی سازمان های فدرال استفاده می کنند. آژانس مدیریت اضطراری فدرال می‌گوید که تقریباً ۳.۵ میلیارد دلار برای کمک به جوامع برای دستیابی به ۵۰۰۰۰ ملک در سه دهه گذشته فراهم کرده است.

آنا وبر، تحلیلگر ارشد سیاست در شورای دفاع از منابع طبیعی، گفت: «این اساساً ابزاری است که ما در حال حاضر برای کمک به مردم برای جابه‌جایی امن‌تر در اختیار داریم. “و بنابراین باید تا آنجا که ممکن است کار کند.”

اما برخی از شهرها در پی افزایش قیمت مسکن شاهد کاهش علاقه به برنامه های داوطلبانه بوده اند. برخی از ایالت‌ها حتی برای متقاعد کردن مردم به دور شدن از مسیر آسیب، پول اضافی ارائه می‌کنند.

افرادی که خرید می کنند معمولاً می خواهند به خانه های مشابه در زمین های بالاتر در همان جامعه نقل مکان کنند. اما برخی نگرانند که خرید دلار کافی نباشد. دیگران آنها را رد می کنند زیرا پیشنهادات خریداران خصوصی برای رد کردن آن بسیار خوب بود. خانه ها اشغال شده بودند – و در خطر بودند.

و در حالی که کارشناسان می گویند بازارهای مسکن با افزایش نرخ بهره در حال خنک شدن هستند، چالش یافتن خانه های مقرون به صرفه احتمالا بدتر خواهد شد.

جسی ام. کینان، استاد املاک و مستغلات در دانشکده معماری دانشگاه تولین، گفت: «مسکن جایگزین تنها گران‌تر می‌شود، زیرا افزایش آب اغلب به معنای رقابت بیشتر برای مسکن کمتر است. “هیچ چیز آسان نخواهد بود. هیچ چیز ارزان نخواهد بود.»

میوکی هینو، استاد گروه برنامه ریزی شهری و منطقه ای دانشگاه کارولینای شمالی، گفت: نگرانی در مورد یافتن خانه های مقرون به صرفه در خارج از مناطق مستعد سیل جدید نیست.

برنامه ها به طور سنتی برای کمک به همه افراد برای نقل مکان به مسکن مشابه، به ویژه آنهایی که درآمد کمتری دارند، تلاش می کردند. قیمت های متورم مسکن توجه بیشتری را به محدودیت ها معطوف کرده است.

هینو گفت: “به طور کلی، آنها از ابتدا با این ایده طراحی نشده بودند که “چگونه این خانواده در نهایت در مکان بهتری قرار می گیرد؟” تمرکز بر حذف ساختمان ها از دشت سیلابی بوده است.

پیشنهادات خرید می تواند بر اساس ارزش بازار منصفانه خانه و همچنین ارزش آن قبل از طوفان باشد. مورد دوم معمولاً از این فرض ناشی می شود که یک خانه ارزش کمتری دارد زیرا آسیب دیده است. اما افزایش قیمت مسکن این فرض را پیچیده کرد، در حالی که نگرانی ها در مورد انتظار اغلب سال ها برای دلار FEMA را تشدید کرد.

جرمی ادواردز، دبیر مطبوعاتی FEMA در بیانیه‌ای گفت که این روند می‌تواند تا حدودی طولانی باشد، زیرا آژانس باید تشخیص دهد که خرید مقرون به صرفه است و با الزامات حفاظت از محیط زیست و تاریخی مطابقت دارد.

ادواردز همچنین گفت که FEMA در حال حاضر امکان افزایش پرداخت تا ۳۱۰۰۰ دلار را برای کمک به صاحبان خانه در جستجوی مسکن مشابه فراهم می کند.

نماینده دموکرات ایالات متحده، شان کاستن از ایلینوی و ارل بلومناور از اورگان، ماه گذشته قانونی را معرفی کردند که برای کاهش زمان انتظار و ارائه کمک های بیشتر طراحی شده است.

کاستن گفت: “علم به وضوح نشان می دهد که این ویرانی ناشی از آب و هوا بدتر و پرهزینه تر خواهد شد.”

در همین حال، نوویسکی ها منتظرند تا بدانند برای خریدی که در سال ۲۰۱۹ با آن موافقت کردند، چقدر پول دریافت خواهند کرد.

بازنشسته و در اواسط دهه ۶۰ خود، آنها می خواهند بدون گرفتن وام مسکن محلی بمانند. دختر آنها در همین نزدیکی است، و وزارت غیرانتفاعی آنها نیز برای کمک به پسران مشکل دار.

آنها اکنون در نظر دارند به یک “بالای خانه” بفروشند یا فقط در خانه خود بمانند، که در نزدیکی یکی از شاخه های رودخانه کیپ ترس است.

مدیریت اضطراری کارولینای شمالی، که برنامه خرید را در محل زندگی نوویسکی ها انجام می دهد، در ایمیلی گفت که یک صندوق ایالتی تا ۵۰۰۰۰ دلار برای کمک به مردم برای یافتن خانه های مشابه در زمانی که کمک های مالی فدرال کافی نیست، فراهم می کند.

کیت آکری، سخنگوی آژانس، اذعان کرد که خرید از طریق برنامه های فدرال می تواند یک فرآیند طولانی باشد.

او گفت: “صاحبان خانه هایی که می خواهند به سرعت از یک ملک خارج شوند، اغلب در صورت داشتن امکانات، روش های دیگری را دنبال می کنند.”

سایر ایالت‌ها نیز علاوه بر دلارهای فدرال برای فاجعه، پول ارائه می‌کنند. ران راینهارد، مدیر کاهش این دفتر، گفت که در واکنش به افزایش قیمت خانه، اداره تاب آوری کارولینای جنوبی با شهرستان هوری ساحلی برای ایجاد یک “انگیزه تعدیل بازار” در ماه فوریه همکاری کرد.

این مشوق بین ۱۰،۰۰۰ تا ۵۰،۰۰۰ دلار به اضافه ارزش خانه قبل از طوفان ارائه شده توسط برنامه خرید متغیر است. به نظر می رسد در حال ایجاد تفاوت است.

بیست و هفت پیشنهاد ارائه شده است و تا کنون ۲۱ مالک خانه امضا کرده اند.

راینهارد گفت: «ما می‌خواستیم آن را طوری بسازیم که یک صاحب خانه بتواند مالک خانه و در جامعه خود بماند.

اما در برخی مناطق، بازار مسکن به قدری رقابتی بوده است که خریداران خصوصی، حتی زمانی که ارزش بازار منصفانه را ارائه می‌دهند، از دولت پیشی گرفته‌اند.

شهرستان مکلنبورگ کارولینای شمالی، که شامل شهر شارلوت می شود، یکی از این مکان هاست. این کشور برنامه خود را با بودجه خود ایجاد کرد تا مردم را از رودخانه کاتاوبا و دیگر آبراه هایی که ممکن است در اثر باران های شدید سرریز می شوند دور کند.

افزایش قیمت مسکن کار را آسان نمی کند. به عنوان مثال، ارزش خرید ارزیابی شده یک خانه در شارلوت از حدود ۲۵۰,۰۰۰ دلار در سال ۲۰۲۰ به حدود ۳۲۵,۰۰۰ دلار در اواخر سال ۲۰۲۱ افزایش یافت. سپس این ملک توسط یک خریدار خصوصی با قیمتی که مقامات استان معتقدند بیش از ۱۰۰,۰۰۰ دلار بیش از قیمت درخواستی خریداری شد.

دیو کنان، مدیر خدمات آب طوفانی شهرستان قبل از ترک این موقعیت در اوایل ژوئن، گفت: «به شما می‌گویم احتمالاً رسیدن به میز پایانی در مورد خرید دشت سیلابی دو برابر سخت‌تر است.

راب بریدوود، هماهنگ کننده مدیریت اضطراری، گفت که در چساپیک، ویرجینیا، سال گذشته هیچ کس در برنامه خرید شرکت نکرد.

بسیاری از خانه‌های قدیمی‌تر در امتداد رودخانه الیزابت و شاخه‌هایی ساخته شده‌اند که در اثر باران‌های شدید و طوفان‌هایی که آب را از خلیج چساپیک به داخل می‌برند، متورم می‌شوند.

بریدوود گفت که احساس فوریت در حال محو شدن است زیرا آخرین سیل بزرگ در سال ۲۰۱۶ بود. مشکل دیگر زمان انتظار برای پول FEMA و محدودیت کمک های مالی آن است. افزایش قیمت مسکن نیز احتمالاً مقصر است.

بریدوود گفت: “ما این کار را سالی یک بار انجام می دهیم و به همه کسانی که سیل می پردازند صدا می زنیم.” “و فقط صدای جیرجیرک را می شنویم.”

جوزف نوبل، که خانه‌اش در کارولینای شمالی در نزدیکی یکی از شاخه‌های رودخانه نوس قرار دارد، پس از دوبار سیل در سال ۲۰۱۶، پیشنهاد خرید توسط FEMA را رد کرد.

او گفت که این پول برای خرید یک خانه مشابه در آن نزدیکی کافی نیست – و این قبل از افزایش قیمت ها در شهر کوچک Kinston، در حدود ۸۰ مایلی (۱۳۰ کیلومتری) جنوب شرقی رالی بود.

او نگران است که اگر امسال سیل بیفتد، چه نوع پیشنهاد خریدی دریافت خواهد کرد.

نوبل گفت: «تنها چیزی که لازم است یک طوفان خوب است که راه ما را طی کند.