با خرید پارک‌های خانه متحرک توسط سرمایه‌گذاران پرجمعیت، اجاره‌بها افزایش یافت


لاکپورت، نیویورک (AP) – تا زمانی که هر کسی به یاد دارد، افزایش اجاره به ندرت در Ridgeview Homes، یک پارک خانه متحرک متعلق به خانواده در شمال نیویورک اتفاق می‌افتد.

این در سال ۲۰۱۸ زمانی که مالکان شرکت‌ها پارک ۶۵ ساله واقع در میان زمین‌های کشاورزی و پایین جاده را از یک فروشگاه فست فود و خواربار فروشی در ۳۰ مایلی شمال شرقی بوفالو تصرف کردند، تغییر کرد.

ساکنان، که حدود نیمی از آنها سالمندان یا افراد ناتوان با درآمد ثابت هستند، دو افزایش اول را تحمل می کنند. آنها امیدوار بودند که آخرین مالک، کوک پرپرتیز، به آب آشامیدنی بوربونی رنگ، حباب فاضلاب در وان حمام و جاده های پر از چاله رسیدگی کند.

وقتی این اتفاق نیفتاد و امسال اجاره نامه جدید با افزایش ۶ درصدی وضع شد، انجمنی را تشکیل دادند. حدود نیمی از ساکنان در ماه مه اعتصاب اجاره را آغاز کردند که باعث شد کوک پرپرتیز حدود ۳۰ اخطار اخراج ارسال کند.

جرمی وارد، ۴۹ ساله، که پس از آسیب عصبی به پاهایش در یک تصادف رانندگی، ماهیانه بیش از ۱۰۰۰ دلار از کارافتادگی دریافت می کند، گفت: «تمام چیزی که آنها به آن اهمیت می دهند افزایش اجاره بها است زیرا فقط به پول اهمیت می دهند.

او اخیرا به دلیل استفاده از دمنده برگ ۱۰ دلار جریمه شد. او گفت: “من از کار افتاده ام. شما بچه ها کار خود را انجام نمی دهید و من تخلف می کنم؟”

وضعیت اسفبار ساکنان Ridgeview در سراسر کشور در حال رخ دادن است زیرا سرمایه گذاران نهادی، تحت رهبری شرکت های سهام خصوصی و تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات و گاهی اوقات توسط صندوق های بازنشستگی تامین مالی می شوند، برای خرید پارک های خانه های متحرک. منتقدان معتقدند که غول‌های وام مسکن فانی می و فردی مک با حمایت از تعداد فزاینده وام‌های سرمایه‌گذار به این مشکل دامن می‌زنند.

این خریدها ساکنان را در تنگنا قرار می دهد، زیرا اکثر خانه های متحرک – علیرغم نام – نمی توانند به راحتی یا ارزان جابه جا شوند. مالکان مجبور هستند یا افزایش غیرقابل قبول اجاره بها را بپذیرند، هزاران دلار خرج کنند تا خانه خود را جابجا کنند، یا آن را رها کنند و ده ها هزار دلار را که سرمایه گذاری کرده اند از دست بدهند.

«این صنایع، از جمله صنعت تولید پارک‌های خانه‌های متحرک، از این پارک‌ها، این خانه‌های متحرک، به عنوان مسکن مقرون‌به‌صرفه یاد می‌کنند. اما این کار مقرون به صرفه نیست.

وی افزود: «شما مردم را در دام و تله قرار می دهید، جایی که آنها توانایی دفاع از خود را ندارند.

سرمایه گذاران به دلیل برخی از قوی ترین بازده ها در املاک و مستغلات، بخشی را که زمانی خواب آلود بود، متزلزل کردند که خانه بیش از ۲۲ میلیون آمریکایی عمدتاً کم درآمد در ۴۳۰۰۰ جامعه است. بسیاری به شدت پارک ها را به عنوان تضمین کننده بازدهی ثابت – با افزایش مکرر اجاره بها تبلیغ می کنند.

همچنین صنعت رو به رشدی وجود دارد که شامل کتاب‌های آموزشی، وبینارها و حتی یک دانشگاه خانگی سیار است که نکاتی را برای جذب سرمایه‌گذاران کوچک ارائه می‌دهد.

بلوس گفت: «شما از محیطی رفتید که در آن مالک یا مدیر محلی داشتید که از مواردی که نیاز به تعمیر دارند مراقبت می‌کرد، به جایی رسیدید که افرادی را داشتید که به دنبال تجزیه و تحلیل هزینه-فایده بودند که چگونه می‌توان کمترین پنی را کاهش داد.» . “شما آن را با این ایده ترکیب می کنید که ما فقط می توانیم اجاره بها را افزایش دهیم و این افراد نمی توانند آنجا را ترک کنند.”

جورج مک کارتی، رئیس و مدیر عامل مؤسسه سیاست زمین لینکلن، گفت که حدود یک پنجم پارک های خانه های متحرک یا حدود ۸۰۰۰۰۰، در هشت سال گذشته توسط سرمایه گذاران سازمانی خریداری شده است.

او از جمله کسانی بود که فانی می و فردی مک را برای تضمین وام ها به عنوان بخشی از آنچه غول های وام دهنده به عنوان گسترش مسکن ارزان قیمت اعلام می کنند، متمایز می کرد. از سال ۲۰۱۴، موسسه لینکلن تخمین می زند که فردی مک به تنهایی ۹.۶ میلیارد دلار برای خرید بیش از ۹۵۰ انجمن در ۴۴ ایالت تامین مالی کرده است.

سخنگوی فردی مک در پاسخ گفت که برای کمتر از ۳ درصد از جوامع خانه های سیار در سراسر کشور وام خریداری کرده است و حدود ۶۰ درصد از این وام ها مربوط به تامین مالی مجدد بوده است.

بلافاصله پس از اینکه سرمایه گذاران خرید پارک ها را در سال ۲۰۱۵ آغاز کردند، شکایت از افزایش دو رقمی اجاره بها دنبال شد.

در آیووا، مت چپمن، ساکن یک خانه متحرک در پارکی که توسط جوامع Havenpark مستقر در یوتا خریداری شده است، گفت که اجاره و هزینه های او از سال ۲۰۱۹ تقریباً دو برابر شده است. الکس کورنیا از آیووا لگال اید گفت که پارک دیگری خریداری شده توسط Impact Communities شاهد افزایش اجاره بها و هزینه ها ۸۷ بوده است. درصد بین ۲۰۱۷ و ۲۰۲۰.

کورنیا که با حدود ۳۰۰ صاحب خانه های متحرک خشمگین در یک کلیسا بزرگ ملاقات کرد، گفت: “بسیاری از مردمی که در پارک زندگی می کنند دارای درآمد ثابت، ناتوانی، تامین اجتماعی بودند و به سادگی نمی توانستند سرعت خود را حفظ کنند.” این تقریباً به یک بیداری سیاسی منجر شد.»

در مینه‌سوتا، خرید پارک توسط خریداران خارج از ایالت از ۴۶ درصد در سال ۲۰۱۵ به ۸۱ درصد در سال ۲۰۲۱ افزایش یافته است، با توجه به اتحادیه ایالتی All Parks Alliance For Change، با افزایش اجاره بها تا ۳۰ درصد.

سناتور ایالات متحده، جان تستر از مونتانا، که در جلسه استماع سنا امسال صحبت می کرد، مستاجرینی را به یاد آورد که از افزایش مکرر اجاره بها در توسعه Havenpark در گریت فالز شکایت داشتند. یکی از ساکنان، سیندی نیومن، به آسوشیتدپرس گفت: اجاره ماهانه او از ۱۱۷ دلار به حدود ۴۰۰ دلار در طول یک سال و هشت ماه رسید – برابر با افزایش ۲۰ سال گذشته.

علاوه بر افزایش اجاره‌بها، ساکنان از غرق شدن هزینه‌ها برای همه چیز، از حیوانات خانگی گرفته تا نگهداری و جریمه‌های به‌هم‌ریختگی و سرعت غیرمجاز – شکایت داشتند که همگی در قراردادهای اجاره‌ای گنجانده شده‌اند که می‌توانند بیش از ۵۰ صفحه داشته باشند.

جاش وایس، سخنگوی Havenpark، گفت که این شرکت باید زمانی که یک پارک را به قیمت بازار منصفانه خریداری می کند، نرخ های رایج بازار را اعمال کند. گفتنی است، این شرکت از سال ۲۰۲۰ برای محدود کردن افزایش اجاره بها به ۵۰ دلار در ماه حرکت کرده است.

ویس گفت: «ما نگرانی‌هایی را که هر گونه افزایش اجاره بها برای ساکنان به‌ویژه آن‌هایی که درآمد ثابت دارند، درک می‌کنیم. “در حالی که ما سعی می کنیم تاثیر را به حداقل برسانیم، واقعیت های مالی تغییر نمی کند.”

صنعت خانه های سیار استدلال می کند که جوامع مقرون به صرفه ترین گزینه مسکن هستند، و اشاره می کند که میانگین افزایش اجاره بها در پارک ها در سراسر کشور در سال ۲۰۲۱ کمی بیش از ۴ درصد بود. هزینه های بهبود حدود ۱۱ درصد بود. آنها گفتند که برای بهبود در پارک های قدیمی و جلوگیری از فروختن آنها به سرمایه گذاری های قابل توجهی نیاز است.

لزلی گوچ، مدیر اجرایی مؤسسه مسکن تولیدی، انجمن صنفی صنعت، گفت: «شما افرادی را دارید که به این فضا می آیند و نام بدی برای همه ما می گذارند، اما اینها نمونه های مجزا هستند و این شیوه ها رایج نیستند.

هر دو طرف گفتند که دولت می تواند کمک بیشتری انجام دهد.

این صنعت می‌خواهد بودجه اداره مسکن فدرال در اختیار ساکنان قرار گیرد، زیرا بسیاری از آنها برای خرید خانه‌هایی که به طور متوسط ​​۸۱۹۰۰ دلار هزینه دارند، به وام‌های با بهره بالا متکی هستند. آنها همچنین از وزارت مسکن و شهرسازی ایالات متحده می خواهند تا اجازه دهد از کوپن های مسکن برای خانه های سیار استفاده شود.

مدافعان ساکنان، از جمله MHAction، از قانونگذاران می‌خواهند که سقف اجاره بها را تعیین کنند یا دلیلی برای افزایش یا اخراج آنها بخواهند – قانون ایالتی که امسال در دلاور موفق شد اما در آیووا، کلرادو و مونتانا شکست خورد.

آنها همچنین از فانی می و فردی مک می‌خواهند که در وام‌هایی که حمایت می‌کنند شرط کنند که اجاره‌ها مقرون به صرفه بماند. و آنها از ساکنان برای خرید جوامع خود حمایت می کنند، که در نیوهمپشایر شروع شد و به تقریباً ۳۰۰ پارک در ۲۰ ایالت رسیده است.

یکی از سخنگویان فردی مک گفت که یک پیشنهاد وام جدید ایجاد کرده است که حمایت از مستاجر را تشویق می کند و سال گذشته آن را برای تمام تراکنش های آینده خانه های سیار اجباری کرد.

در Ridgeview، مشخص نیست که چگونه اعتصاب اجاره حل خواهد شد.

کوک، که ادعا می کند بزرگترین اپراتور پارک های خانه های سیار در نیویورک است و شعار «فرصت های استثنایی. بازده استثنایی،» از اظهار نظر خودداری کرد. این شرکت در سال ۲۰۲۱ یک صندوق خصوصی ۲۶ میلیون دلاری را بست که ۱۲ پارک را در نیویورک خریداری کرد، اما مشخص نبود که آیا یکی از آنها Ridgeview است یا خیر.

ساکنان، در همین حال، سرباز در. جویس بیلز، یک ساکن ۸۵ ساله، چمن خود را چمن زنی کرده است، زیرا خدمه فقط ماهانه در آنجا حضور دارند. جرالد کورب، یک بازنشسته ۷۸ ساله، گفت که او هنوز منتظر است تا شرکت یک تیر برق و ترانسفورماتور را که می‌ترسد در طول طوفان به خانه‌اش سقوط کند، جابجا کند.

کورب که در اعتراض به پرداخت اجاره بها منصرف شد، گفت: “من یک مکان خریدم و اکنون همه اینها را به ما تحمیل می کنند.” “آنها مالک غایب هستند همان چیزی که هستند.”